RADIOGRAFÍA DEL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL: El problema de la vivienda en cifras (2007-2025)
Como agente de eXp Realty, sé que la vivienda no es solo un activo, sino la principal preocupación de muchos españoles. Según el CIS en febrero de 2026 era la mayor preocupación de los españoles con el 42,8% y lo que aún preocupa más es que la evolución de esta preocupación va en aumento anualmente.
Hoy quiero analizar la realidad del mercado basándome en los datos objetivos del Índice Único Informatizado Notarial, que refleja la realidad de las escrituras públicas en España. Para un análisis más profundo se puede abundar en el magnífico estudio publicado por el Director General del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, publicado en el Portal del Notariado https://penotariado.com/inmobiliario/noticias-vivienda/notariado-pone-cifras-al-problema-de-la-vivienda#_ftnref1
1. El mito de los precios: ¿Estamos peor que en 2007?
Existe la percepción de que los precios están por las nubes, y los datos del Notariado lo confirman, pero con un matiz importante. Lo cierto es que, si analizamos los precios de viviendas plurifamiliares desde el año 2007 hasta finales de 2025, el precio por metro cuadrado en España ha aumentado sólo un 3,6%.
Es decir, nominalmente estamos ahora en cotas similares a las de 2007. Sin embargo, si ajustamos esos precios con la inflación (términos reales), la vivienda es hoy un 27% más barata que en 2007. Esta "realidad dual" explica por qué, aunque el precio parezca el mismo, el esfuerzo para adquirirla se percibe de forma tan distinta.
Desde la famosa crisis de la burbuja inmobiliaria de 2007 ha habido dos etapas muy diferenciadas en estos 18 años (sin olvidarnos de la crisis del Coronavirus):
una primera etapa claramente recesiva, del 2007 a 2013, donde el precio de la vivienda se redujo el 37%, el número de transacciones se redujo casi dos tercios y el número de hipotecas formalizadas cayó alrededor de un 80%, lo que evidenció el colapso del mercado inmobiliario e hipotecario;
una segunda etapa de recuperación, del 2014 a la actualidad, donde el precio de la vivienda entre 2013 y 2025 ha aumentado un 64%, como consecuencia de la recuperación económica que hemos vivido, el aumento de la población y la escasa oferta. Este aumento del 64% del precio contrasta con el aumento del 38% en la renta neta familiar en el mismo periodo. Aunque como media hay diferentes territorios con oscilaciones mayores como el caso de la Comunidad de Madrid ha aumentado 103% y Baleares 113% frente al 33% de Baleares.
En este gráfico se puede apreciar esta evolución de precios del m2 considerado en viviendas plurifamiliares desde 2007 hasta 2025
2. Los tres vectores del mercado actual
El informe del Notariado destaca tres puntos clave que están definiendo el mercado este 2026:
· Déficit de oferta y aumento de población: En ciertas geografías, la falta de producto nuevo combinada con el crecimiento demográfico está tensionando los precios al alza, dificultando el acceso a las rentas más bajas.
· El papel de los compradores extranjeros: La transparencia de los datos notariales permite ver cómo la demanda internacional sigue siendo un motor relevante en la compraventa en España.
· El reto de los jóvenes: Sigue siendo el colectivo con mayores dificultades. Se proponen soluciones como los avales ICO (para financiar el 100%) o la bonificación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por parte de las comunidades autónomas.
3. La compraventa por parte de extranjeros
En el año 2007 las compras por parte de extranjeros eran del 7,5%, es decir, una de cada trece viviendas las compraba un extranjero, mientras que en la actualidad supone una de cada cinco viviendas. Sin embargo, es curioso que la gran subida se disparó hasta 2013 por la crisis de la burbuja inmobiliaria y desde dicho año se ha mantenido con pequeñas oscilaciones hasta la fecha tras superar la gran otra crisis, la del coronavirus.
Demagógicamente este dato suele ser lanzado alegremente por ciertos extremistas manifestando que los extranjeros están conquistando España, pero lo cierto es que la mayoría de estos extranjeros son residentes en España. Además, los propietarios vendedores extranjeros se sitúan actualmente en el 11,5 % siendo mayoría los no residentes.
Gráfico 2: Porcentaje de compraventa por extranjeros residentes y no residentes
4. Evolución de la compraventa de viviendas en los jóvenes (entre 18 y 30 años) comparando 2007 con la actualidad
Aquí sí hay un gran cambio significativo. En el año 2007, los compradores jóvenes suponían un 22,5%, cifra que se ha ido reduciendo, situándose, en la actualidad, en torno al 9%.
Gráfico 3: Porcentaje de compradores jóvenes entre 18 y 30 años
5. La importancia del dato auténtico
La gran ventaja que tenemos hoy, a diferencia de ciclos anteriores, es la transparencia. Gracias al Portal Estadístico del Notariado, podemos acceder a datos con una minuciosidad increíble, llegando incluso al nivel de código postal.
Disponer de información basada en escrituras reales (y no solo en precios de oferta de portales) nos permite, tanto a profesionales como a clientes, tomar decisiones mucho más ajustadas a la realidad del mercado. Y esto nos lo marcan los notarios pero también el Colegio de Registradores a través de su herramienta de valoración MVI.
Conclusión
La radiografía actual nos muestra un mercado que ha vuelto a niveles de 2007 en precios nominales, pero que en términos de capacidad adquisitiva real sigue por debajo. Como agente inmobiliario, mi recomendación es clara: en un mercado con asimetría de información, el dato es tu mejor aliado.
Si quieres saber cómo afectan estos precios específicamente a tu código postal o zona de interés, ¡estaré encantado de ayudarte a analizarlo!
Fuente: Datos basados en el artículo "El Notariado pone cifras al principal problema de la ciudadanía en España: la vivienda" (Portal Estadístico del Notariado, enero 2026).